GOSPODARKA EKONOMIA NOWE TECHNOLOGIE
Zapamiętaj mnie Zapomniałeś hasło?
na żywo
Gigant odzieżowy pochwalił się dobrymi wynikami

Marki polskiego giganta odzieżowego, grupy LPP, są dostępne już na 39 rynkach. W październiku firma zadebiutow...

pokaż więcej
Black friday wart w Polsce blisko 2.3 mld zł

Jak podają Rzeczpospolita i Gazeta Prawna, black friday, przyjęty ze Stanów Zjednoczonych dzień, w kt&o...

pokaż więcej

Inwestycje w nieruchomości [ANALIZA]

29 września 2019, 21:50 / Opracowanie autorskie. Zdjęcie: pixabay
Inwestycje w nieruchomości [ANALIZA]

Oprocentowanie lokat bankowych jest poniżej poziomu inflacji, która w ostatnich miesiącach zbliża się do 3%. Wielu inwestorów szuka więc możliwości lokowania kapitału w innych miejscach. Część z oszczędzających spogląda na GPW w Warszawie. Jednak, rynek akcji w Polsce nie rozpieszcza inwestorów i łatwiej w ostatnich latach było stracić pieniądze niż je zarobić. Inwestorzy szukają więc okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od kilku kwartałów możemy obserwować systematyczny wzrost cen mieszkań.

Nieruchomości  od wieków stanowią znaczący przedmiot inwestycji. Można przypuszczać, że inwestycje w nieruchomości były jedną z pierwszych form lokowania kapitału. Dziś w dobie rozwiniętych rynków finansowych również warto zastanowić się nad włączeniem ich do swojego portfela inwestycyjnego. Do głównych zalet inwestycji w nieruchomości możemy zaliczyć:

1. Zabezpieczenie przed niespodziewaną inflacją;

2. Dywersyfikacja portfela - mogą znakomicie uzupełnić portfel inwestycyjny złożony z akcji i obligacji;

3. Stabilny przypływ gotówki z wynajmu;

4. Szereg korzyści podatkowych;

5. Możliwość taniego finansowania inwestycji za pomocą kredytu.

Jednak inwestycje w nieruchomości nie są pozbawione wad. Do głównych problemów możemy zaliczyć:

1. Konieczność posiadania dużej wiedzy i znajomości lokalnego rynku;

2. Niska płynność inwestycji;

3. Duże wymogi kapitałowe na wejściu;

4. Wysokie koszty transakcyjne.

Część z tych problemów można rozwiązać inwestując za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych. Współpracując ze specjalistami nie musimy posiadać dużej wiedzy i dużego kapitału (jak przy bezpośredniej inwestycji). Ponadto płynność jednostek uczestnictwa funduszy rynku nieruchomości jest zdecydowanie większa niż samych nieruchomości (fizycznych budynków). Oczywiście inwestycja za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych nie jest pozbawiona wad, główną są opłaty za zarządzanie które wahają się  w granicach 2% rocznie.

Rynek nieruchomości przeciętnemu inwestorowi kojarzy się z bezpieczeństwem. O ile ceny akcji z dnia na dzień mogą gwałtownie się zmieniać (rosnąć lub spadać o kilka procent) o tyle ceny nieruchomości wydają się być stabilne. Jest to tylko pozorne bezpieczeństwo. Warto zauważyć, że rynkowe ceny nieruchomości również zmieniają się z dnia na dzień, tylko nie jesteśmy w stanie ich obserwować. Z tego też względu ceny mieszkań wydają się być stabilne a nieruchomości wydają się tylko zyskiwać na wartości. Jest to oczywiście nieprawda, ceny się zmieniają ale nie mamy o tym informacji.

Jeżeli zdecydujemy się inwestować na rynku nieruchomości do wyboru mamy szereg możliwości. Najpopularniejsze są inwestycje na rynku mieszkaniowym. Najczęściej przychody z takiej inwestycji obejmują czynsz i najem od najemców. Inną opcją są nieruchomości komercyjne (hale, sklepy, centra handlowe). Tutaj przychody najczęściej obejmują dwie części część stałą – czynsze od najemców; oraz część zmienną – procent utargu jaki zrobi sklep lub część przychodów przedsiębiorstwa. Warto wspomnieć, że rynek nieruchomości obejmuje także rynek ziemi rolnej, lasy oraz infrastrukturę (autostrady i lotniska).

Poza inwestycją w nieruchomości ekspozycję na wzrost/lub spadek cen mieszkań możemy uzyskać inwestując w kredyty i pożyczki mieszkaniowe. W Polsce inwestycje w instrumenty dłużne rynku nieruchomości są słabo dostępne dla drobnych inwestorów i zajmują się nią głównie instytucje (banki i fundusze inwestycyjne). Na świecie rynek kredytów mieszkaniowych jest gigantyczny - w 2013 roku był wart 25,7 bilionów dolarów. Największymi rynkami instrumentów dłużnych rynku nieruchomości są USA (12 bln $; Japonia 2,5 bln $; Wielka Brytania 1,6 bln $; Niemcy 1,4 bln $ i Francja 1,2 bln $) [2]

Zanim podejmiemy decyzję inwestycyjną na rynku nieruchomości warto spojrzeć na trendy demograficzne, bo to one, oprócz wzrostu PKB mają decydujący wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości.

Tab. 1 Liczba mieszkańców wybranych miast w Polsce w 2014 i w 2050 roku

Miasto

2014

2050

zmiana

Katowice

301 993

208 112

-31,09%

Wrocław

631 201

577 658

-8,48%

Warszawa

1 728 664

1 768 418

2,30%

Opole

119 572

90 600

-24,23%

Sosnowiec

209 481

131 927

-37,02%

Olsztyn

174 347

148 753

-14,68%

Poznań

544 984

402 076

-26,22%

Szczecin

406 921

340 074

-16,43%

Toruń

202 612

157 949

-22,04%

Lublin

342 284

265 480

-22,44%

Łódź

705 249

484 845

-31,25%

Kraków

759 275

710 464

-6,43%

Gdańsk

461 139

418 892

-9,16%

Źródło: GUS

GUS prognozuje, że w najbliższych latach społeczeństwo w Polsce będzie się starzeć a liczba ludności dużych miast będzie dynamicznie spadać. Wyjątkiem jest Warszawa gdzie możemy spodziewać się utrzymania liczby ludności do 2050 roku. Jeszcze tragiczniej wyglądać może sprawa w małych miastach. Warto zwrócić uwagę, że na zakup nieruchomości decydują się głównie ludzie młodzi i w średnim wieku. Ludzie starsi raczej wybierają nieruchomości zlokalizowane poza centrami aglomeracji. [3]

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto dobrze zbadać przedmiot inwestycji oraz swoją sytuację finansową. Musimy pamiętać, że inwestycje na tym rynku to najczęściej inwestycje długoterminowe i z tego względu muszą być szczególnie przemyślane. Ponadto, warto dywersyfikować swój portfel aktywów. Nie ma czegoś takiego jak pewny zysk i wszyscy popełniamy błędy dlatego warto zastanowić się nad zróżnicowaniem swojego portfela.

Odnośniki:

[1] Kazemi, H., Black, K. H., Chambers, D. R., & CAIA Association. (2016). Alternative Investments: CAIA Level II. John Wiley & Sons.

[2] Market Reports Online. 2015. „Residential Mortgages: Global Industry Guide”.

[3] https://www.casfera.pl/inwestycje-w-nieruchomosci/

Jakiekolwiek stwierdzenia i opinie wyrażone w niniejszym artykule są wyłącznie osobistymi stwierdzeniami i opiniami Autora. Nie reprezentują one jakichkolwiek stwierdzeń bądź opinii Credit Agricole.

Tomasz Wyłuda
Tomasz Wyłuda

Dyrektor Biura Doradztwa Inwestycyjnego, Credit Agricole Bank Polska

POZOSTAŁE MATERIAŁY

Starzenie się chińskiego społeczeństwa
19 listopada 2019, 23:12 0 komentarzy
Bitwa o ZUS: co dalej z alternatywnymi formami zatrudnienia?
19 listopada 2019, 00:18 0 komentarzy
Pierwsze oznaki stabilizacji światowej koniunktury?
17 listopada 2019, 23:29 0 komentarzy
pokaz więcej

przeczytaj także

© 2019. Wszystkie prawa zastrzeżone

Zaloguj się

Zapamiętaj mnie Zapomniałeś hasło?

Zarejestruj się

Używamy cookies w celach funkcjonalnych, aby ułatwić użytkownikom korzystanie z witryny oraz w celu tworzenia anonimowych statystyk serwisu. Jeżeli nie blokujesz plików cookies, to zgadzasz się na ich używanie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Polityka Prywatności    AKCEPTUJĘ