GOSPODARKA EKONOMIA NOWE TECHNOLOGIE
Zapamiętaj mnie Zapomniałeś hasło?

Czy nieruchomości w Polsce są drogie? [ANALIZA]

25 sierpnia 2020, 23:43 / źródło: opracowanie autorskie / zdjęcie: pixabay
Czy nieruchomości w Polsce są drogie? [ANALIZA]
Maciej Pawlik
Maciej Pawlik

Manager, specjalista ds. optymalizacji procesów księgowych oraz autor bloga niezbednikmanagera.pl. Studiował w trzech krajach w 4 językach. Pracuje w Niemczech, gdzie był odpowiedzialny za koordynację transferu wiedzy z centrali firmy do Shared Service Center w Indiach oraz digitalizację procesów.

Dynamiczny wzrost cen nieruchomości w latach 2018 – 2019  i jego kontynuacja aż do wybuchu pandemii w marcu b.r. sprawiły, że wiele osób stanęło przed dylematem, czy kupić teraz własne 4 ściany, czy być może warto przeczekać i niedługo pojawią się ciekawe okazje? Problem sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy nieruchomości w Polsce są dzisiaj drogie. Pamiętam wypowiedź jednego inwestora, który na początku pandemii stwierdził, że są możliwe tylko trzy scenariusze rozwoju sytuacji – ceny spadną, pójdą w górę albo zostaną na tym samym poziomie. Wypowiedź trafiła w sedno, ponieważ nikt nie jest w stanie ocenić, w którym momencie znajduje się rynek i każdy ma swoje argumenty za daną tezą.

Sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie

Patrząc na historyczne wartości, można szybko stwierdzić, że tak drogo nie było jeszcze nigdy, ale czy to oznacza, że w czasach negatywnej wartości pieniądza w czasie drożej być nie może?

Oto przykład zmiany cen ofertowych za mkw. w Warszawie w latach 2013-2020.

Rok

Cena ofertowa za mkw.

Zmiana r/r w %

Zmiana skumulowana w %

2013

8.392

-

100,0%

2014

8.369

-0,3%

99,7%

2015

8.441

0,9%

100,6%

2016

8.461

0,2%

100,8%

2017

8.566

1,2%

102,1%

2018

9.161

6,9%

109,2%

2019

10.040

9,6%

119,6%

2020

11.360

13,1%

135,4%

Źródło: www.morizon.pl

Dla porównania przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej wzrosło w tym czasie z 3.650 zł do 5.331 zł brutto, czyli o 46%. Można więc z zaskoczeniem stwierdzić, że nieruchomości relatywnie potaniały.

W dzisiejszym artykule chciałbym jednak wyjść poza typowe ramy krajowego porównywania przeszłości z teraźniejszością i analizę pojedynczych czynników, które uległy zmianie w ostatnich latach. W związku z tym spojrzę na nasz rynek nieruchomości przez pryzmat rynku nieruchomości w Niemczech. Jako, że niemiecka gospodarka jest dużo bardziej rozwinięta, powinna ona pokazać ewentualny sufit dla wzrostu cen, a jeśli mieszkania w Polsce są droższe, ich ewentualne przewartościowanie.

Budżet Kowalskich i Muellerów

Nieruchomości kupowane są zazwyczaj przez całe rodziny, dlatego warto rozpocząć naszą analizę od przyjrzenia się budżetom gospodarstw domowych.

Kategorie

Polska

% przycho- dów netto

Niemcy

% przycho- dów netto

Przychody netto

4 471

100%

3 726

100%

Oszczędności

506

11%

538

14%

Wydatki niekonsumpcyjne

831

19%

484

13%

Wydatki:

3 133

70%

2 704

73%

- Żywność

854

19%

360

10%

- Odzież

154

3%

122

3%

- Użytkowanie mieszkania

574

13%

908

24%

- Wyposażenie i urządzenia

177

4%

137

4%

- Zdrowie

157

4%

115

3%

- Transport

327

7%

379

10%

- Łączność

126

3%

71

2%

- Rekreacja i kultura

203

5%

304

8%

- Edukacja

86

2%

28

1%

- Restauracje i hotele

155

3%

168

5%

- Pozostałe

319

7%

112

3%

Źródło: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Einkommen-Konsum-Lebensbedingungen/Einkommen-Einnahmen-Ausgaben/Tabellen/liste-deutschland.html

GUS: Sytuacja gospodarstw domowych w 2019 r. w świetle wyników badania budżetów gospodarstw domowych

Porównując ze sobą oba budżety można zauważyć, że Niemcy zdecydowanie więcej miejsca w portfelu przeznaczają na koszty związane z nieruchomościami i ich wyposażeniem, bo 28% wszystkich swoich środków. W Polsce jest to tylko 17%.Wstępna analiza pozwala jako dwie główne przyczyny uznać wielkość nieruchomości – Niemiecka rodzina mieszka w przeciętnie o 19,1 mkw. większym lokalu - oraz strukturę własnościową – w Niemczech tylko 52% wszystkich mieszkań to mieszkania własnościowe. Dla porównania w Polsce aż 84% wszystkich mieszkań jest własnościowych. W związku z tym wydatki na czynsz Muellera są proporcjonalnie większe niż ma to miejsce w przeciętnym budżecie Kowalskiego.

Częstym uproszczeniem stosowanym przez różnych analityków jest porównanie cen nieruchomości do np. średniej krajowej. W pewnym przybliżeniu może to oddać relację jak drogie są nieruchomości, jednak dokładność takich wyliczeń jest mizerna, bo nikt nie przeznacza całej pensji ani brutto, ani netto wyłącznie na spłatę kredytu.W związku z tym w dalszej części artykułu głównym punktem odniesienia będą wydatki na użytkowanie mieszkania, wyposażenie oraz oszczędności.

Koszt zakupu przeciętnego mieszkania

Dla naszej dalszej analizy uznajmy, że kupujący chcą nabyć lokal mieszkalny o powierzchni 75 mkw., a cena ofertowa zawiera już wszystkie dodatkowe koszty. Dodatkowo kupujący w obu przypadkach posiadają 20-procentowy wkład własny.

Dla wyliczenia średniej ceny za metr wzięto pod uwagę aktualne ceny w 5 największych pod względem ludności miastach danego kraju. Na ich podstawie oszacowano średnią cenę metra kwadratowego mieszkania.

Ceny za m2 mieszkania w 5 największych miastach w danym kraju (PLN i EUR)

Warszawa

10 529

Berlin

5 578

Kraków

9 540

Hamburg

5 507

Łódź

6 379

Monachium

8 993

Wrocław

8 641

Kolonia

4 090

Poznań

7 602

Frankfurt nad Menem

6 701

Średnia cena za metr

8 538

 

6 174

Źródło: https://www.money.pl/gospodarka/ceny-mieszkan-w-polsce-stanely-warszawiacy-moga-zaoszczedzic-kilka-tysiecy-6519227236284545a.html

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/6654/umfrage/immobilienpreise-fuer-eigentumswohnungen-in-deutschen-staedten-2008/

Cena 75 metrowego mieszkania w Polsce wyniesie 640 tys. zł. W Niemczech lokal o tej samej powierzchni kosztuje 463 tys. euro. Odejmując w obu przypadkach 20% kapitał własny otrzymamy kwoty kredytów, na jakie muszą zadłużyć się obie rodziny. W przypadku Kowalskich jest to 512 tys. zł a Muellerów 370 tys. euro.

Dla takich kwot realny jest 30 letni okres kredytowania. Tutaj warto zaznaczyć, że niemiecki system kredytów hipotecznych działa na innych zasadach niż ma to miejsce nad Wisłą. Po pierwsze ustala się okres, w czasie którego stopa procentowa pozostaje niezmienna. Im dłużej stopa procentowa ma pozostać stała, tym większa będzie marża banku, która pokrywa ewentualne ryzyko zmiany stóp procentowych.

Drugą istotną różnicą jest ustalanie nie okresu spłaty w latach, a za pomocą określenia tzw. wskaźnika spłaty kapitału w pierwszym roku. Przykładowo wybierając 3% oznacza to, że wysokość rat będzie ustalona w taki sposób, aby w pierwszym roku spłacona część kapitałowa wyniosła 3%. W ten sposób ustala się stałą ratę, która będzie obowiązywać w czasie zamrożonych stóp procentowych, a gdyby pozostały one na niezmienionym poziomie, także w czasie dalszej spłaty kredytu. W poniższym przykładzie zamrożono stopy procentowe na 15 pierwszych lat kredytowania.

Korzystając z dostępnych kalkulatorów kredytowych otrzymujemy następującą tabelę:

Wielkość obciążenia miesięcznego budżetu gospodarstwa domowego kredytem hipotecznym

Pozycja

Polska

Niemcy

Cena mieszkania 75m2

640 365

463 034

Wkład własny 20%

128 073

92 607

Kredyt na 30 lat

512 292

370 428

Rata kredytu

1 920

1 175

Koszt kredytu

179 089

52 511

Stosunek kosztu do wartości kredytu

35%

14%

Udział raty w miesięcznym budżecie

43%

32%

Ilość miesięcznych budżetów potrzebnych na zakup mieszkania

143

124

Wielokrotność wydatków na mieszkanie i wyposażenie oraz oszczędności

593

320

Źródło: https://www.drklein.de/bauzinsen-rechner.html?darlehensbetrag=370000&sollzinsbindung=15#!/#bauzinsenrechnerApp

https://www.17bankow.com/kredyty-hipoteczne

Widać tutaj dwie ciekawe zależności – po pierwsze pomimo zamrożenia stóp procentowych na 15 lat w Niemczech, koszty kredytu są w dalszym ciągu sporo niższe niż w Polsce. Świadczy to o bardzo mocnej pozycji banków względem Polaków jako konsumentów, które mogą pozwolić sobie na tak wysokie oprocentowanie pożyczanego kapitału. Rynek nieruchomości zdecydowanie premiuje osoby mogące pozwolić sobie na zakup mieszkania bez kredytu.
Drugą ciekawą informacją jest fakt, że statystyczna niemiecka rodzina jest w stanie sfinansować ratę kredytu bez „podbierania” pieniędzy z innych kategorii niż wydatki mieszkaniowe i oszczędności. W przypadku Kowalskich taki scenariusz nie jest możliwy, ponieważ miesięczna rata stanowi większy udział w budżecie niż zsumowane oszczędności i wydatki na mieszkanie.

Gdyby obie rodziny mogły odkładać całość swoich miesięcznych przychodów to sąsiedzi zza Odry mogliby pozwolić sobie na własne M po 10 latach i 4 miesiącach oszczędzania. Ich odpowiednicy ze wschodu potrzebowaliby na takie samo mieszkanie rok i 7 miesięcy więcej.
Gdybyśmy ograniczyli możliwości oszczędzania jedynie do wydatków na cele mieszkaniowe oraz oszczędności okresy oszczędzania wydłużają się do odpowiednio 27 w Niemczech i 49 lat w Polsce.

Porównując więc rynek nieruchomości w Polsce i Niemczech można stwierdzić, że zakup własnego mieszkania jest większym obciążeniem finansowym dla Polaka niż dla Niemca. Czy to jednak zwiastuje rychły spadek cen nieruchomości? Nie wiadomo, ponieważ sprawdza się tutaj stara zasada, że coś jest tyle warte, ile ktoś inny jest gotów zapłacić. Tak długo, jak Polacy będą godzić się na drogie kredyty i kupować mieszkania na warunkach dyktowanych przez deweloperów, tak długo ceny będą rosnąć, a przynajmniej utrzymywać się na niezmienionym poziomie.

Zapisz się na PolishBrief.pl

Analizy, opinie i wywiady. Gospodarczy skrót dnia.

5 komentarzy

Mlody_Kredytobiorca
Mlody_Kredytobiorca
27 sierpnia 2020, 11:10
Wow, chyba pierwszy raz widzę, żeby w analizie cen mieszkań zrobić tak ciekawe porównanie dla rynku polskiego i niemieckiego. To daje inną perspektywę dla kupujących nieruchomość dla siebie i inwestorów!
Niestety wynik dla kosztów kredytu w Polsce wygląda dla mnie na nieprawdopodobnie niskie. Jakie oprocentowanie przyjął autor? Patrząc, na wysokość raty (1 920 zł) ok. 2,1%. W rzeczywistości żaden bank nie ma w Polsce takiego kredytu. Średnie oprocentowanie to ok. 3,8%. Licząc dla tych samych parametrów kredytu, ale z oprocentowaniem 3,8% to otrzymujemy wysokość raty: 2.387,06 zł, koszt kredytu: 347.051,03 zł (źródło: https://enerad.pl/finanse/kredyt-hipoteczny/kalkulator-kredytu-hipotecznego/).
Widać, że w rzeczywistości obciążenie kredytem w Polsce jest horrendalne!
ODPOWIEDZ
Bo i
Bo i
27 sierpnia 2020, 22:23
Autor chyba nie zna realiów w PL tylko w DE ale opracowanie fajne! Polecam
Bo i
Bo i
27 sierpnia 2020, 22:23
Autor chyba nie zna realiów w PL tylko w DE ale opracowanie fajne! Polecam
Znafca
Znafca
27 sierpnia 2020, 09:42
Fajna analiza potwierdzam, wiece takich poprosze!
ODPOWIEDZ
Kupujacy
Kupujacy
26 sierpnia 2020, 01:24
Brawo dla autora, nareszcie jakas rzetelna analiza
ODPOWIEDZ

przeczytaj także

© 2020. Wszystkie prawa zastrzeżone

Zaloguj się

Zapamiętaj mnie Zapomniałeś hasło?

Zarejestruj się

Używamy cookies w celach funkcjonalnych, aby ułatwić użytkownikom korzystanie z witryny oraz w celu tworzenia anonimowych statystyk serwisu. Jeżeli nie blokujesz plików cookies, to zgadzasz się na ich używanie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Polityka Prywatności    AKCEPTUJĘ